Grundsteuern und Steuern in Frankreich

Beim Erwerb, Besitz oder Weiterverkauf von Immobilien fallen mehrere Steuern und steuerliche Pflichten an. Ein gutes Verständnis dieser Mechanismen ist unerlässlich, um Kosten zu antizipieren und Ihre Vermögensstrategie zu optimieren. In diesem Abschnitt werden die wichtigsten steuerlichen Aspekte im Zusammenhang mit dem Immobilienbesitz ausführlich erörtert: Grundsteuer, Mietsteuer und Grundkapitalertragssteuer.

Grundsteuer

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine lokale Steuer, die jedes Jahr von den Eigentümern einer Immobilie zu zahlen ist, unabhängig davon, ob es sich um Bewohner, Vermieter oder Eigentümer leerstehender Räumlichkeiten handelt. Sie werden von den lokalen Gebietskörperschaften erhoben und tragen zur Finanzierung der lokale öffentliche Dienstleistungen (Schulen, Infrastruktur, Pflege von Grünflächen usw.).

Wie wird sie berechnet?

Die Grundsteuer wird auf der Grundlage des Katastermietwerts der Immobilie berechnet, d.h. der theoretischen Jahresmiete, die die Immobilie bei einer Vermietung erwirtschaften könnte. Dieser Wert wird dann mit den von den lokalen Behörden (Gemeinde, Departement) beschlossenen Tarifen multipliziert.

• Bemessungsgrundlage: Katastermietwert der Immobilie.
• Steuersatz: Jährlich von den lokalen Behörden festgelegt.

Variabilität nach Gemeinde

Die Steuersätze sind von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterschiedlich, mit teilweise erheblichen Unterschieden. Darüber hinaus können bestimmte zusätzliche Steuern erhoben werden, die von bestimmten lokalen Behörden beschlossen werden.

Befreiungen und mögliche Erleichterungen

In bestimmten Situationen können Sie von der Grundsteuer ganz oder teilweise befreit werden:

• Befristete Befreiung (2 Jahre) für neue Wohnungen.
• Dauerhafte Befreiung für ältere oder behinderte Menschen, die einer Bedürftigkeitsprüfung unterliegen.
• Rabatt für energieeffizientes Wohnen.

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Beispiel aus der Praxis:

Für eine Immobilie mit einem Katastermietwert von 10.000 € und einem kommunalen Steuersatz von 20 % wird eine Grundsteuer von 10.000 € × 20 % = 2.000 € pro Jahr erhoben.

Besteuerung von Mieten

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, sind die erzielten Einkünfte steuerpflichtig. Je nach Art der Vermietung gibt es zwei Hauptregelungen: möblierte Vermietung (LMNP/LMP) und bloße Vermietung (Immobilieneinkommen).

A. Möblierte Vermietungen (LMNP und LMP)

Für die Vermietung von möblierten Wohnungen gilt eine besondere Steuerregelung:

• LMNP (Non-Professional Furnished Landlord ): Mieteinnahmen von weniger als 23.000 € oder weniger als 50 % des Haushaltseinkommens.
• Mikro-BIC: Pauschaler Freibetrag von 50 % auf die erhaltenen Mieten.
• Derzeitige Regelung: Abzug der tatsächlichen Ausgaben (Zinsen, Arbeiten, Abschreibungen usw.).
• LMP (Professional Furnished Landlord ): Einkünfte über der LMNP-Obergrenze, mit teilweiser Befreiung von Kapitalgewinnen nach 5 Jahren.

B. Bare-Miete (Immobilieneinkommen)

Mieteinnahmen aus der reinen Miete werden als Immobilieneinkommen besteuert. Zwei Regime:

• Mikroland: Einkommen von weniger als 15.000 € pro Jahr, pauschaler Freibetrag von 30 %.
• Derzeitige Regelung: Abzug der tatsächlichen Kosten (Zinsen, Grundsteuer, Arbeiten, Miteigentum usw.).

C. Besondere Besteuerung bei saisonalen Vermietungen

• Kurtaxe: Von den Mietern zu sammeln und an die Gemeinde zu spenden.
• Micro-BIC-Regime: Zuschuss von 50 % (klassisch) oder 71 % (klassifizierte möblierte Touristenunterkünfte).

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Beispiel aus der Praxis:

Ein Vermieter erhält eine Jahresmiete von 12.000 € :

• Mikro-BIC: Besteuerung von 6.000 € nach einem Freibetrag von 50 %.
• Derzeitige Regelung: Abzug von 4.000 € Gebühren → Besteuerung von 8.000 €.

Veräußerungsgewinne aus Immobilien

Was ist es?

Der Veräußerungsgewinn aus Immobilien entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis nach Abzug der Kosten und der durchgeführten Arbeiten.

Das Steuersystem

• Pauschalbesteuerung von 19 %
• Sozialversicherungsbeiträge in Höhe von 17,2 % → Das entspricht einer Gesamtsteuer von 36,2 %.

Mögliche Ausnahmen

• Hauptwohnsitz: Vollständige Befreiung.
• Langfristige Inhaftierung: Schrittweise Befreiung von 5 Jahren, insgesamt nach 22 Jahren (Einkommensteuer) und 30 Jahren (Sozialversicherungsbeiträge).

Berechnung des zu versteuernden Veräußerungsgewinns

Brutto-Kapitalgewinn = Verkaufspreis - (Kaufpreis + Kosten + Arbeiten)

Beispiel aus der Praxis:

• Kaufpreis : 200 000 €
• Kaufpreis : 300 000 €
• Kosten und Arbeiten: 20.000 €
• Bruttokapitalgewinn: 80.000 € → Steuern: 80.000 € × 36,2 % = 28.960 €

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